wtorek, 27 września 2011

Kredyt hipoteczny dla kontraktora.

Aktualizacja 15/08/2012.

Zanim zdecydujemy sie na opuszczenie etatu i przejscie na kontrakty, warto przemyslec dokladnie nasza sytuacje finansowa, czy w najblizszym czasie planujemy kupno nieruchomosci lub re-finansowanie obecnego kredytu hipotecznego.

Niestety by w ogole zaczac myslec o kredycie hipotecznym jako kontraktor, potrzebne beda nam dokumenty z 2 lat dzialalnosci firmy. Przed kryzysem w 2008r dostepne byly kredyty tzw. self certified czyli na oswiadczenie o zarobkach. Byly tez specjalne oferty dla kontraktorow, gdzie wyliczano zdolnosc finansowa na podstawie stawki dziennej. Teraz banki bardzo dokladnie sprawdzaja dokumenty i nie ma lekko.

Banki oceniaja dochody kontraktorow - dyrektorow spolek limited na kilka sposobow:
  1. Dochody z pensji w ramach Payroll plus dywidendy lub same dywidendy. W takim przypadku trzeba przedstawic w banku P60 za ubiegle lata, paski pensji (payslips) i dowod na pobieranie dywidendy (list od ksiegowego). Do tego moze byc wymagany formularz SA302, ktory potwierdza rozliczenie self assessment za ostatni rok podatkowy (co daje potwierdzenie zarobkow). Jesli ktos rozlicza sie online, to automatycznie nie otrzymuje takiego formularza, trzeba zadzwonic do HMRC i zamowic go, proszac o potwierdzenie za konkretne lata podatkowe.
  2. Zysk firmy lub zysk pozostaly w firmie (retained profit). Potrzebne bedzie tzw. annual accounts czyli podsumowanie rocznej dzialalnosci spolki i to co najmniej za 2 ubiegle lata. Niektore instytucje biora pod uwage zyski z ostatniego roku inne wyliczaja srednia za 2 lub 3 lata.
  3. Dochody dyrektora w roku firmowym - opcja mieszana dwoch powyzszych. Bank moze poprosic o list od ksiegowego potwierdzajacy ile dyrektor zarobil podczas kazdego roku firmowego. Jesli rok firmowy nie pokrywa sie z rokiem podatkowym, to mozna wpasc w pulapke niskiego dochodu. Zostawienie zyskow w firmie zamiast wyplaty dywidendy, moze spowodowac, ze calkowite zarobki dyrektora w roku firmowym beda niskie. Na dodatek z 2 ostatnich lat dzialalnosci firmy bierze sie zarobki, ktore sa nizsze. Takiej metody uzywa Nationwide Building Society.
Jesli planujemy wziecie lub refinansowanie kredytu hipotecznego w nastepnych 12 miesiacach, to dobrze by bylo przygotowac sie wczesniej. Wyplacic sobie dywidendy do progu podatkowego lub nawet wiecej, by miec jak najwieksza zdolnosc kredytowa. Zlozyc rozliczenie self-assessment, zeby uzyskac potwierdzenie w formie SA302 dla banku itp.

Wiekszosc osob mowi, ze w przypadku dochodow z self-employed/spolki limited, najlepiej jest skorzystac z uslug brokera. Broker powinien miec rozeznanie co do wymagan instytucji finansowych i unikniemy marnowania czasu na skladnie wnioskow tam, gdzie mozemy byc odrzuceni lub nie spelnic wszystkich kryteriow.

Niektorzy brokerzy radza, by w banku mowic, ze jest sie dyrektorem spolki limited i nic nie wspominac o zadnych tymczasowych kontraktach, bo mozna wtedy spowodowac zamieszanie, a bank moze zadac masy dodatkowych dokumentow.

Wpisanie w internetowa wyszukiwarke zwrotu "contractor mortgages" zaowocuje mnostwem stron, ktore oferuja cuda na kiju, kredyty na podstawie dzienniej stawki itp. Trudno wyczuc, ktore oferty sa prawdziwe i jakie byloby oprocentowanie kredytu, gdyby udalo sie go uzyskac na takiej zasadzie. Wszyscy chca dane klienta, zeby oddzwonic, ale nie podaja zadnych faktow.

W przypadku pracy przez firme umbrella, jest sie traktowanym jak zwykly pracownik na etacie i wystarcza paski potwierdzajace zarobki.

Doswiadczenie znajomych mowi, ze przy dobrej historii kredytowej i przyzwoitych zarobkach jako dyrektor, otrzymanie kredytu z tzw. High Street Bank, nie powinno byc problemem. Oczywiscie niektore instytucje sa wyjatkowo wybredne i mozna w nic polec, np.: HSBC, First Direct, itp.

Brak komentarzy:

Prześlij komentarz